【澳門】祐漢七棟業主長者多經濟有限 議員倡推更多優惠減重建負擔

祐漢七棟樓群重建未有期，難點在於業權和重建費問題，較早前政府公布將於順利樓社屋原址的夾屋項目，對祐漢七棟樓群重建起示範作用。議員梁鴻細相信，相關夾屋項目，可作為祐漢七棟更新建築費的參考，讓小業主對日後重建費「心裡有數」。他又指，祐漢七棟小業主很多都是經濟能力有限的長者，政府有需要通過更多優惠措施，提高小業主參加重建的意欲，例如提供溢價金計算優惠、放寬重建樓宇容積比率、增加商場、停車場空間等，以及入住暫住房時提供租金優惠，都可減低小業主重建負擔。

祐漢七棟群樓包括康泰樓、吉祥樓、順利樓、興隆樓、牡丹樓、萬壽樓及勝意樓，現存合共四十六棟樓宇，住、商戶共2,556。其中，順利樓原本有八棟，其中四棟原為社屋，早已於2009年拆卸，現改為臨時休憩區（鄰近祐漢新村第八街）。早在2005年特區政府提出以祐漢新邨作為試點的「舊區重整」構想，到2015年政府以「都市更新」概念取代「舊區重整」，並於2019年成立的都市更新公司，主要負責祐漢七棟樓群等舊區更新項目。但經歷19年，祐漢七棟樓群重建仍遙遙無期。

祐漢七棟整合建高樓影響區內景觀？

今年8月，公建局網頁公布，祐漢新村第八街計劃興建公共房屋，提供約250個住宅單位。項目位於祐漢新村第八街與長壽大馬路交界一幅國有土地，現用作臨時休憩區，佔地1,875平方米，項目樓高30層，並設有3層地庫公共停車場，提供約250個住宅單位及約100個汽車及電單車車位，並設有商業及社會等配套設施。

此外，根據澳門都市更新股份有限公司公布「祐漢七棟樓群」片區設計概念方案資料，祐漢七棟樓群片區規劃方案建議將目前分佈在7個地塊上的低層樓宇整合為高層樓宇。新樓宇每棟30層，設有3層地庫停車場。地面至3樓規劃為商業和社會設施，4樓設置綠化平台，5樓至29樓為住宅樓層。原單位數量維持不變，但增加了停車場和商舖，以滿足現代生活需求。夾屋樓高也是30層，未來相關群樓會否和周邊樓宇景觀產生不協調？

梁鴻細表示，政府已計劃在祐漢原順利樓地塊建設夾心房屋，作為首個都市更新先導規劃，並將於短期內開展基礎及地庫的建設工程。祐漢七棟樓群片區設計概念方案已完成，都更公司代表已到訪祐漢社區向業權人解說方案，正持續收集業主及相關部門的意見及建議，尋求共識。以他所知，樓群區域由七個地塊組成，新的規劃採用垂直都市的概念，把各低層樓宇整合為高層樓宇，設有地庫停車場、裙樓及居住塔樓。在部份沿街的裙樓設計退縮綠化平台，透過垂直綠化，在天橋連廊、綠化步行街等位置，延伸綠色元素至片區生活圈。「都更公司規劃方案是總體人口不增加下，但建築物有高有低，令整個社區配套能更好地發揮。」在遵守街影規定和區內高度限制條件下，他相信應不會影響整體景觀。

祐漢七棟樓群片區設計規劃方案建議設置天橋連廊，串聯片區裙樓商場，營造良好的商業氛圍，匯集人流；公共行人設施方面，新方案中規劃的兩條寬16米、縱橫交錯的步行街，將連接總體規劃的步行系統，且東西南北連通出入境口岸，形成縱橫交接的步行網絡節點，進一步強化片區地理位置上的優越性。梁鴻細認為，假若規劃可落實，便能改善區內居民的整體生活環境、增加公共服務等，令人感到期待。不過，如若最終因業權問題而不能整個片區進行重建，只採單棟式重建，成效將會大打折扣。

針對長者推更多友好優惠措施

上述重建規劃看似很美好，但重建費用令不少業主卻步，因為根據都更公司所進行的入戶調查，約三成是自住業主，當中超過一半超過61歲。有年長小業主更坦言，沒有能力負擔太大費用，他們很多都不願意自己支付建築費，更希望「樓換樓」。

目前，澳門都市更新股份有限公司正推動「祐漢七棟樓群」舊區更新項目，持續與2,000多戶業主溝通，現階段已完成支援全數7個地塊合共46棟樓宇的業權人召開分層建築物所有人大會，籌組管理機關（俗稱管理委員會）。為申請規劃條件圖，都更公司目前已收集大部分業主簽名，正積極聯絡部分身處海外的業主，以進一步推動重建計劃的落實。

梁鴻細指，祐漢七棟小業主很多都是經濟能力有限的人士，當中有不少是年老長者，他們很難向銀行貸款或支付重建費用，他認為政府有需要通過政策優惠和友好措施，促進都市更新，建議政府針對高齡樓宇長者業主居多，經濟能力有限等因素，研究推出資助計劃及一系列友好措施，例如提供溢價金計算優惠、放寬重建樓宇容積比率、增加商場、停車場空間等，「幫補」重建費用；或者減少未來單位面積，例如由單位面積由現時的700呎減至未來600呎，以減輕小業主經濟負擔。同時在暫住房方面，向受影響業主提供租金優惠，增強居民重建信心。

梁鴻細相信，政府是有決心推動祐漢七棟群樓重建，只是難收集法律規定必須80%小業主同意以啟動項目。「呢條線已經劃咗係度，但暫時就係解決唔到業權問題。」為此，他期望政府推出更好的優惠措施，吸引祐漢七棟小業主和私人發展商參加重建計劃。

資料來源: 捷報